پرسش و پاسخ‌های رایج مربوط به تخلیه اماکن استیجاری
1- تخلیه اماکن تجاری و اداری
آیا اجاره اماکن با کاربری تجاری و اداری هم مشمول مقررات تخلیه فوری می‌شوند؟
پاسخ: بله. زیرا طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 کلیه محل‌های استیجاری با هر کاربری مشمول این قانون هستند مشروط بر اینکه روابط استیجاری تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 نباشد و دعوا راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه نباشد.
2- تخلیه با اجاره‌نامه بدون کد رهگیری
اجاره‌نامه‌هایی که فاقد کد رهگیری هستند آیا از طریق شورا امکان پیگیری دارند؟
پاسخ: بله. هیچ فرقی نمی‌کند که اجاره‌نامه دستی تنظیم شده باشد و یا در بنگاه معاملات ملکی و هیچ فرقی ندارد که دارای کد رهگیری باشد و یا نباشد. در صورتی که دارای شرایط چهارگانه مندرج در ماده دو قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد می‌توان از طریق تخلیه فوری اقدام کرد.
3- تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها
اگر مدت اجاره تمام نشده ولی مستأجر اجاره‌بها پرداخت نمی‌کند، آیا می‌توان از طریق شورای حل اختلاف ظرف یک هفته دستور تخلیه دریافت کنیم؟
پاسخ: خیر. دستور تخلیه فوری برای زمانی است که مدت اجاره تمام شده باشد و در مورد سوال فوق باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که معمولاً بیش از 6 ماه به طول می‌انجامد و لذا بهتر است که مدت اجاره تمام شود و آن وقت از طریق شورا درخواست صدور دستور تخلیه فوری کنید.
4- تخلیه با پرداخت قرض‌الحسنه یا ودیعه
اگر مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه نزد موجر داشته باشد، آیا باز هم موجر می‌تواند قبل از پرداخت آن دستور تخلیه بگیرد؟
پاسخ: اگر مدت اجاره تمام شده باشد موجر می‌تواند تقاضای دستور تخلیه کند در این صورت شورا دستور تخلیه را صادر می‌کند اما اجرای آن منوط به این است که موجر تمام وجه قرض‌الحسنه یا ودیعه را به صندوق سپرده دادگستری واریز کرده و فیش آن را به شورا تحویل بدهد که بعد از آن طریق اجرای احکام شورا دستور تخلیه اجرا می‌شود.
5- تخلیه و اجور معوقه
اگر موجر بابت اجاره‌بها از مستأجر طلبکار باشد آیا همزمان با تقاضای دستور تخلیه می‌تواند مطالبه اجور معوقه یا خسارت به ملک را نماید؟
پاسخ: بله می‌تواند اما دیگر نمی‌تواند از تشریفات تخلیه فوری بهره‌مند شود چون باید وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت به دادرسی شوند که در این صورت ممکن است کارشناس تعیین شود که همه اینها مشمول زمان نسبتاً طولانی بیش از 6 ماه می‌شود. مگر اینکه ابتدا تقاضای دستور تخلیه شود و سپس به طور جداگانه برای مطالبه اجور معوقه و خسارات اقدام شود.
6- تخلیه محل تجاری
اگر یک محل تجاری که دارای سرقفلی است را بخواهیم تخلیه کنیم به کجا باید مراجعه شود؟
پاسخ: به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید. چون شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه را ندارند.
7- تخلیه با کپی اجاره‌نامه
آیا با کپی اجاره‌نامه هم می‌توان برای تخلیه فوری اقدام کرد؟
پاسخ: منعی ندارد مگر اینکه مستأجر به آن ایراد بگیرد یا مدعی عدم رابطه استیجاری شود که در این حالت موجر می‌تواند از شورا تقاضا کند که بنگاه معاملات ملکی نسخه سوم را به شورا تسلیم کند یا همان کپی را تایید کند.
8- تخلیه محل استیجاری با سابقه طولانی اجاره
اگر ملکی با کاربری مسکونی 18 سال پیش اجاره داده شده باشد و تاکنون بدون تمدید مدت اجاره، مستأجر از آن استفاده می‌کند آیا به واسطه گذشتن این مدت از طریق روش تخلیه فوری می‌توان اقدام کرد؟
پاسخ: اگر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و از آن محل برای سکونت استفاده شده باشد، منعی در استفاده از شیوه تخلیه فوری وجود ندارد و ادعای سرقفلی منتفی است.
9- تخلیه به دلیل شرط فسخ در اجاره‌نامه
چنانچه در اجاره‌نامه شرط شده که هر یک از طرفین می‌تواند قبل از پایان مدت اجاره با پرداخت یک ماه اجاره به عنوان خسارت قرارداد را فسخ کند، در این حالت اگر موجر بخواهد از این شرط استفاده کند اما مستأجر راضی به تخلیه نباشد آیا می‌توان از طریق شورا برای تخلیه فوری آن محل اقدام کرد؟
پاسخ: خیر. استفاده از شیوه تخلیه فوری فقط مخصوص اجاره‌نامه‌ای است که مدت آن تمام شده باشد و اگر مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند و در سایر موارد باید تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه شود که بیش از شش ماه به طول می‌انجامد.
10- تخلیه قبل از پایان مدت اجاره
اگر مستأجر اجاره‌بها نپردازد و یک ماه از مدت اجاره باقیمانده باشد، برای تخلیه ملک موجر چه اقدامی می‌تواند کند؟
پاسخ: موجر بهتر است منتظر باشد تا مدت اجاره به اتمام برسد و سپس تقاضای دستور تخلیه فوری را نماید و الا باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند که موجب طولانی شدن رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن و تخلیه ملک می‌شود.
نویسنده: محمدرضا فولادی (وکیل پایه یک دادگستری و مدرس دانشگاه)