در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 شرایط و ضوابطی از نظر شکلی و ظاهری برای تنظیم اجاره‌نامه در نظر گرفته شده است و در ماده 3 این قانون شرط استفاده از ویژگی تخلیه فوری پس از پایان مدت اجاره منوط به رعایت این شرایط است. بنابراین هر نوشته تحت عنوان اجاره‌نامه یا قرارداد اجاره نمی‌تواند به عنوان اجاره‌نامه عادی پیوست درخواست دستور تخلیه اماکن استیجاری قرار بگیرد تا بتوان از طریق شورای حل اختلاف ظرف 7 روز ملک را تخلیه نمود.
با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب سال 1378 اجاره‌نامه کلیه اماکن استیجاری اعم از تجاری، مسکونی، اداری، آموزشی و غیره را می‌توان به یکی از دو شیوه رسمی و یا عادی منعقد نمود که در قوانین مربوط به هر یک از آنها، شرایطی از نظر تنظیم (شکلی) و از نظر اجرایی (تخلیه) پیش‌بینی شده است.
شرایط تنظیم اجاره‌نامه رسمی
تعریف سند رسمی مطابق قانون مدنی اسناد رسمی: اسناد در سه حالت رسمی محسوب می‌شوند و در غیر این صورت، سند عادی به حساب می‌آیند.
1- کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی (مانند وکالت‌نامه، مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه).
2- کلیه اسناد تنظیمی توسط اداره ثبت اسناد و املاک (سند مالکیت املاک).
3- کلیه اسناد تنظیمی توسط یکی از مأمورین ذی‌صلاح دولتی (دادنامه، گواهی‌نامه رانندگی).
یک اجاره‌نامه زمانی رسمی محسوب می‌شود که توسط یکی از دفاتر اسناد رسمی (محاضر) مطابق شرایط قانونی در تنظیم این گونه اسناد نوشته و تنظیم شده باشد.
در ماده 14 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 آمده است که:
(دفاتر اسناد رسمی علاوه‌بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره، مکلف‌اند در سند اجاره اماکن با کاربرد تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلف‌اند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند).
آیا اجاره‌نامه تنظیمی در دفتر املاک (بنگاه) سند رسمی است؟
اجاره‌نامه‌های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک یا بنگاه‌های معاملات ملکی جزء اسناد عادی هستند و اخذ کد رهگیری هم تأثیری در تبدیل آن به عنوان یک سند رسمی ندارد زیرا فلسفه وجودی کد رهگیری رعایت شرایط شکلی اجاره‌نامه‌های عادی برای استفاده از ویژگی تخلیه فوری است و همچنین مانع از انتقال مجدد منافع ملک استیجاری به اشخاص دیگر قبل از پایان مدت اجاره می‌شود.